Antes de mais, deverá saber que, em Portugal, o conceito de propriedade abrange a "propriedade plena”, a qual assenta no direito pleno e exclusivo de uso, fruição e disposição do bem imóvel. Este direito confere uma importante vantagem competitiva ao sistema imobiliário português.
1 - O IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE AS TRANSMISSÕES ONEROSAS DE IMÓVEIS (IMT)
2 - O IMPOSTO DO SELO
3 - O VALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO
4 - O IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS (IMI)
5 - OFFSHORES
6 - RENDIMENTO PREDIAIS
7 - IMPOSTO SOBRE AS MAIS-VALIAS IMÓVEIS
8 - IMPOSTO SUCESSÓRIO
9 - DIREITO DE PROPRIEDADE EM PORTUGAL
1 - O IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE AS TRANSMISSÕES ONEROSAS DE IMÓVEIS (IMT)
É um imposto que recai sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade sobre bens imóveis ou de figuras parcelares desse direito (uso e habitação, direito de superfície, usufruto, entre outros). Incide sobre o valor do contrato de compra e venda ou sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis, consoante o que for maior. O Imposto resulta da aplicação de taxas variáveis que, no caso de imóveis destinados exclusivamente a habitação, podem variar entre 0 e 6%.
2 - O IMPOSTO DO SELO
É um imposto que se aplica a todos os atos, contratos, documentos, títulos, papéis e outros factos ou situações jurídicas, incluindo as transmissões gratuitas de bens. No caso das aquisições de imóveis incide sobre o valor do contrato de compra e venda ou sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis, consoante o que for maior, e resulta da aplicação da taxa de 0,8%.
Sempre que o valor patrimonial tributário de um imóvel urbano habitacional seja igual ou superior a 1.000.000 euros, aplica-se uma taxa de Imposto do Selo de 1% para o Imposto de Selo.
3 - O VALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO
É o valor inscrito na matriz predial na data da liquidação. Nesta matriz consta a caracterização do imóvel, a localização, o seu valor patrimonial tributário e a identidade dos proprietários. As matrizes são atualizadas anualmente com referência a 31 de Dezembro.
NOTAS – O pagamento deste imposto compete ao interessado que comprar o imóvel. Devem ser pagos antes da celebração da escritura de compra e venda do imóvel. Se a transmissão ocorrer no estrangeiro, o pagamento do imposto deve efectuar-se durante o mês seguinte. Para efectuar o pagamento deverá dirigir-se a qualquer Serviço de Finanças, através do Portal das Finanças ou num Balcão Casa Pronta.
4 - O IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS (IMI)
É o imposto municipal que incide sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis. Estão sujeitos ao pagamento deste imposto quem for proprietário de um imóvel, em 31 de Dezembro de cada ano. No caso de imóveis urbanos (habitacionais, comerciais, industriais ou para serviços, e outros), resulta da aplicação ao valor patrimonial tributário de uma taxa variável entre 0,3% e 0,5%, a fixar anualmente pelos municípios.
Pagamentos:
- Montante igual ou inferior a €250 – Uma prestação anual em abril;
- Montante superior a €250 e igual ou inferior a €500 – Duas prestações em abril e novembro;
- Montante superior a €500 – Três prestações em abril, julho e novembro.
Se residir fora da União Europeia, deverá nomear um representante com domicílio fiscal no território nacional, o que pode ser feito em qualquer Serviço de Finanças ou através do Portal das Finanças.
5 - OFFSHORES
Existem taxas agravadas se o adquirente for pessoa coletiva residente em país, território ou região sujeita a regime fiscal claramente mais favorável, nestes casos, as taxas são as seguintes:
- Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis – 10%
- Imposto Municipal sobre Imóveis – 7,5%
- Imposto de Selo – 7,5% (sobre todos prédios urbanos de valor superior a 1.000.000 euros)
6 - RENDIMENTO PREDIAIS
São tributadas em IRS as rendas dos prédios rústicos, urbanos e mistos.
Relativamente aos sujeitos passivos residentes, independentemente da retenção na fonte, os rendimentos prediais são tributados autonomamente à taxa de 28%; ou tributados à taxas gerais do IRS que correspondam ao rendimento coletável no caso de os titulares optarem pelo rendimento (entre 0% e 44%).
Os sujeitos passivos não residentes são tributados à taxa especial e tributação de 28%, sem prejuízo de os residentes na União Europeia ou no Espaço Económico Europeu optarem pela aplicação das taxas progressivas previstas para os residentes, havendo intercâmbio de informações em matéria fiscal.
As despesas de manutenção, reparação, IMI, são dedutíveis, desde que devidamente documentadas.
7 - IMPOSTO SOBRE AS MAIS-VALIAS IMÓVEIS
A mudança de registo é automaticamente comunicada às autoridades por quem realizou a transação da propriedade. O Imposto sobre as mais-valias deve ser pago de acordo com a venda da propriedade.
- NÃO RESIDENTES - As mais-valias imobiliárias obtidas por não residentes são tributadas á taxa fixa de 28%. As empresas são tributadas em 25%.
- RESIDENTES - As mais-valias imobiliárias obtidas por residentes fiscais são tributadas em 50%, aplicando-se as taxas gerais de IRS progressivas entre 14.50% e 48% em 2014. O imposto é apurado através do imposto progressivo (10,5% e 42%) em 50% dos ganhos de capital (cálculo = valor de venda – valor de compra – encargos dedutíveis (IMT, obras de conservação, registos, comissão mediadora, …).
Os ganhos com a venda de imóveis, destinados a habitação própria e permanente, poderão ser excluídos de tributação se o sujeito passivo reinvestir o valor de realização, deduzidos da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, na aquisição da propriedade de outro imóvel, em Portugal, em qualquer outro Estado-Membro da UE, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações, no prazo de 24 meses, no caso de a compra ser anterior à realização da mais-valia ou 36 meses, no caso de o reinvestimento ser posterior à realização da mais-valia.
Estando em causa a transmissão de imóveis adquiridos por doação, isenta de Imposto do Selo por existirem laços familiares, considera-se como valor de aquisição o valor patrimonial tributário constante da matriz até aos dois anos anteriores à doação.
No caso do valor registrado da compra na escritura pública ser mais inferior ao valor tributável, o imposto sobre as mais-valias será calculado no valor tributável da propriedade.
8 - IMPOSTO SUCESSÓRIO
Desde a reforma dos impostos em 2003 que não existe imposto sucessório. Como tal, qualquer transferência de propriedade por morte ou presente entre cônjuges ou para descendentes e ascendentes, é sujeita ao valor fixo de 0.8% no imposto de selo, baseado no valor tributável da propriedade. Uma alteração de registo para qualquer outro individuo ou sociedade, está sujeita ao valor fixo de 10%. Esta situação é aplicável aos residentes Portugueses, sendo que se não for residente, deverá consultar a legislação em vigor no seu país de residência, pois poderá haver outras implicações legais.
9 - DIREITO DE PROPRIEDADE EM PORTUGAL
Em Portugal, o conceito de propriedade abrange a "propriedade plena”, a qual assenta no direito pleno e exclusivo de uso, fruição e disposição do bem imóvel.
- Imóvel detido em nome pessoal (s)
Encargos com IMT são aplicáveis
- Imóvel detido por uma empresa portuguesa, normalmente uma Limitada – Lda. (sociedade limitada).
Pode estar isenta de IMT, quando existindo dois accionistas que compram a empresa. Normalmente este tipo de propriedade é utilizado para aquisição de imóveis comerciais (hotéis, geusthouses, investimentos, etc.)
- Imóvel detido por uma empresa offshore “white listed” (ex. Delaware, Malta)
Basicamente é detida anonimamente, onde existe uma transferência de acções da empresa, e a empresa por sua vez é proprietária do imóvel. A vantagem deste tipo de propriedade é não requerer aliquidação de IMT e a desvantagem é que tem que pagar um fee anual de gestão da empresa.
- Imóvel detido por uma empresa por uma empresa offshore “black listed” (consultar www.portaldasfinancas.gov.pt para informações)
Basicamente é detida anonimamente, onde existe uma transferência de acções da empresa, e a empresa por sua vez é proprietária do imóvel. A vantagem deste tipo de propriedade é não requerer aliquidação de IMT e a desvantagem é que tem que pagar um fee anual de gestão da empresa.